（酒店资产改造原因统计。图片来源：仲量联行）

　　随着城市存量资产进入更新周期，如何借助降本增效、绿色转型等方式最大化赋能相关资产的经济和社会效益，正成为业界关注焦点。

　　据了解，上海市作为先行者，在更新推进方面走在全国前列，并积累了诸多经验。近年来，上海市城市更新领域不断拓展，包括蟠龙天地、鸿寿坊等在内的多个城市更新项目陆续完成更新，已经开门迎客。

　　除居民区外，包括酒店在内的存量资产也成为城市更新的另一大市场。相关报告显示，2011—2018年间，国内新开酒店数量持续递增；按照行业常规的5—8年更新周期，过去十余年间开业的酒店很多都已经到了需更新改造的阶段。当城市从“增量发展”逐步迈入“存量提质”阶段，城市更新的重要性也日益凸显。

　　对此，仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示，存量酒店作为城市更新的目标载体之一，承载着城市的独特烙印，也是城市脉搏中不可或缺的组成部分，酒店存量资产通过改造升级可以为高质量城市更新作出贡献。“重新定位改造的核心环节，其准确性不仅影响存量酒店改造成功与否，也是决定未来酒店经营成败的关键。”

　　存量更新提升竞争力

　　据仲量联行《中国酒店存量资产改造白皮书》，在面临改造的问题中，有50%的受访者表示，是由于硬件设施老旧导致运营业绩不达标；另有35%的受访者表示，主要是由于部分空间使用率低。

　　对此，仲量联行方面表示，酒店物业作为长期持有运营型不动产，酒店在开业初始年份，由于设施完备、设计和装饰风格新颖，对市场需求的吸引力强，通常会呈现业绩增长趋势。但是，多年后经营磨损、设施老化等问题逐步显现，若维护保养不当，会逐步失去竞争力，对经营产生直接影响。这也是包括酒店在内的城市存量资产进行更新改造的重要原因。

　　如何通过城市更新赋能酒店存量资产？仲量联行智动办公中国区主席、中国区项目与开发管理董事总经理李晶表示，存量酒店降本增效、绿色转型的需求日益迫切，对于广大的酒店业主来说，如何高效实施酒店硬件设施改造工程、优化能源效率是重中之重。“其中，涉及到技术尽职调查、改造策略分析、项目改造计划等关键环节，不仅需要酒店运营者视角，更需要专业的工程师思维。”

　　资产价值提升受青睐

　　城市更新后的资产价值提升也颇受持有方青睐。

　　随着经济社会不断发展，人们对城市空间的追求更加多样化，酒店物业在出售后改造成其他资产业态已成为一种趋势。据仲量联行方面统计，自2014年至今，作为国内主要的酒店投资交易市场，北京市和上海市有超过40%的酒店资产在出售后改造为其他资产业态，例如办公、长租公寓，或集合各类业态的商业综合体。

　　在仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛看来，相较于其他主流商业地产，国内酒店资产年平均投资交易量仅占总量的8%左右。将酒店物业改造为其他业态，基于商业地产最高用途和最佳用途的原则，可以为投资人提供多样化的投资机会，改造后的物业也将适应更广泛的市场需求，具有更显著的竞争力和升值空间。

　　“同时，通过将原本用于住宿的酒店转变为多元化的商业空间，城市中老旧或闲置的酒店物业资产价值将再次被焕新，这些物业在改造后重新加入市场，也有助于城市更新和房地产投资实现良性循环。”周涛进一步表示。

　　此外，存量资产经升级改造后如继续作为酒店运营，也能够发挥优质资产的效能。仲量联行统计数据显示，2023年，中国内地酒店投资交易市场创近年来新高，北京市和上海市酒店市场录得投资交易额近130亿元，其中92.5%交易标的是位于城市核心区的地标性酒店。此类资产通过保护或升级改造保证了价值，对酒店资产交易起到重要作用。

　　《中国酒店存量资产改造白皮书》显示，存量资产改造后的酒店物业盈利能力、资产价值和资产流动性将得到提升股民配资平台，更加具备长期投资潜力，在为业主和投资人提供长期稳定的现金流和财务收益的同时，也为未来可能的成功退出提供保障。